MODOS Plus, s.r.o. - informace pro vlastníky

Dotaz :

Na ustavujícím shromáždění společenství vlastníků jsme si dle zákona č.72/94 Sb. zvolili výbor SV jakožto statutární orgán. Odkdy je tento výbor oprávněn plnit funkci statutárního orgánu a jednat s partnerskými organizacemi a orgány státní správy?

Odpověď :

Nejprve je třeba vyřešit otázku zákonného vzniku společenství vlastníků jednotek dle zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů, dále jen zákon). Pro informaci jen podotýkám, že tento předpis byl Poslaneckou sněmovnou již 6 x změněn! Společenství vlastníků jednotek vzniká nikoliv zápisem do obchodního rejstříku (jako je tomu např. u obchodních společností), ale dle § 9 odst. 3 zákona, vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Tímto aktem tedy vzniká společenství vlastníků jakožto právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu. Následně první schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství; svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství - zejm. výbor. Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Výbor je výkonným a statutárním orgánem společenství; musí mít alespoň 3 členy; rozhoduje o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. Funkční období výboru určují stanovy, nesmí však přesáhnout 5 let. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Dle mého právního názoru plní výbor funkci statutárního orgánu od okamžiku platné volby na shromáždění. Od téhož okamžiku (za předpokladu je-li zvolen předseda) je výbor oprávněn jednat se všemi právnickými i fyzickými osobami a orgány státní správy i samosprávy. Následný zápis do obchodního rejstříku u příslušného krajského soudu má už pouze deklaratorní (prohlašující) účinky a není proto nutné čekat na výsledek rejstříkového řízení a na tzv. výpis z obchodního rejstříku. Průkazem k jednání může posloužit notářský zápis, kde je pasáž o volbě výboru a jeho složení a taktéž zápis z volby předsedy.

V Litvínově, dne 25. února 2002

Mgr. Daniel Volák
advokát